NW: Anpassung Abgeschlossenheitsbescheinigung

XBAU-366
  • 2.6
Umsetzung
Mi., 25.06.2025 - 13:15
 
Mo., 22.07.2024 - 15:41
priority-icon Medium
  • Spezifikation

Dieser Change Request (CR) zielt auf die Erweiterung des XBau-Standards für den Antrag auf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung (Nachricht 250) ab. Prozess und Datenumfang sollen angepasst und erweitert werden.

Hintergrund:

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung dient dem Grundbuchamt als Arbeitserleichterung und ist zusammen mit dem Aufteilungsplan Voraussetzung für die Bildung von Sondereigentum. Sie ist erforderlich für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum (auch Eigentumswohnung genannt) und/oder Teileigentum und die Anlage eigener Grundbuchblätter für jedes einzelne Wohnungs- oder Teileigentum.

Das Grundstück und das Gebäude sind Gemeinschaftseigentum, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen[[1]|https://de.wikipedia.org/wiki/Abgeschlossenheitsbescheinigung#cite_note-1].

Ein selbstständiges Sondereigentum kann gebildet werden an

  • einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen auf einem Grundstück[[2]|https://de.wikipedia.org/wiki/Abgeschlossenheitsbescheinigung#cite_note-2] oder
  • einem Stellplatz (Raumfiktion), unabhängig davon, wo sich der Stellplatz auf dem Grundstück oder im Gebäude befindet[[3]|https://de.wikipedia.org/wiki/Abgeschlossenheitsbescheinigung#cite_note-3].

Auch an Flächen, die außerhalb des Gebäudes liegen, kann ein Sondereigentum gebildet werden (Freiflächensondereigentum)[[4]|https://de.wikipedia.org/wiki/Abgeschlossenheitsbescheinigung#cite_note-4]. Dies ist jedoch nur möglich, wenn die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume die wirtschaftliche Hauptsache bleiben (Annexeigentum).[[5]|https://de.wikipedia.org/wiki/Abgeschlossenheitsbescheinigung#cite_note-5] Hierdurch kann zum Beispiel eine Terrasse einer bestimmten Wohnung zugeordnet werden.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird durch die Baubehörde ausgestellt (§ 7 Abs. 4 WEG[[6]|https://de.wikipedia.org/wiki/Abgeschlossenheitsbescheinigung#cite_note-6]). Die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Wissenserklärung, kein Verwaltungsakt[[7]|https://de.wikipedia.org/wiki/Abgeschlossenheitsbescheinigung#cite_note-7].

Die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung gemäß § 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und § 32 Absatz 2 Satz 2 Nummer 2 WEG wird in der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA)[[8]|https://de.wikipedia.org/wiki/Abgeschlossenheitsbescheinigung#cite_note-8] geregelt.

Begründung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird durch die Baubehörde ausgestellt (§ 7 Abs. 4 WEG[[6]|https://de.wikipedia.org/wiki/Abgeschlossenheitsbescheinigung#cite_note-6]).

Derzeit kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung über das Bauportal.NRW nicht erteilt werden, da die dafür in XBau bestimmte XBau-Nachricht abgeschlossenheit.antrag.250 bisher nicht mit den nötigen ausführlichen Angaben und dem Grundbuchauszug versehen werden kann.

Inhalte

Die folgenden Inhalte müssen im Rahmen des neuen XBau-Standards für den Antrag auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung übertragen werden:

Das Element “abgeschlossenheitDaten” legt die Erhebung folgender Daten nah, die nach Abstimmung umgesetzt werden sollen, wenn sinnvoll in Bereich “Weitere Angaben”,:

  • Anzahl Wohnungen
  • Anzahl nicht bewohnbarer Räume
  • Anzahl Garagen à Zusätzlich bitte Stellplätze mit aufnehmen. Also Abfrage → “Anzahl Garagen/Stellplätze”
  • Besteht das Gebäude bereits? j/n
  • Ist eine Baugenehmigung beantragt? j/n
  • Vorgangsnummer (Wenn eine Genehmigung beantragt ist)
  • Baujahr? (tatsächlich oder geplant)
  • Wohneigentum? j/n Zitat: “Wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für Wohneigentum nach § 7 WoEeigG beantragt, ist das Element mit Wert true zu instantiieren.”
  • Dauerwohnrecht? j/n Zitat: “Wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für ein Dauerwohnrecht nach § 32 WoEigG beantragt, ist das Element mit Wert true zu instanziieren.”

Der verlangte Grundbuchauszug lässt sich ggf. als verpflichtende PDF-Anlage übermitteln. Grundbuchauszüge liegen vermutlich meistens als PDF vor.

Das Feld „Grundbucheintrag“ existiert bisher nicht in der Nachricht 0250. Das Stichwort “Grundbuch” findet man nur bei der 3103, das ist ein Code innerhalb des Baulastenverfahrens, welcher nicht passend ist. Insofern wird gebeten, einen entsprechenden Code in der XBau-Nachricht zu ergänzen.

Der Nachricht müssen folgende Anlagen hinzugefügt werden, falls erforderlich:

  • Lageplan des Grundstücks und Baubestandszeichnung §. 4 AVA im Maßstab 1:000 (DIN 1356), mit eingezeichneten abgeschlossenen Einheiten für die Bildung von Wohnungs-; Teil und Sondereigentum
  • Teilungserklärung
  • Grundbuchauszug

Es ist daher erforderlich, für den Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung den Code für den Grundbuchauszug und zukünftig eine digitale Grundbucheinsicht vorzusehen.

Kommentare

EG24-03 10.09.2024

Bemerkungen:  

  • es muss noch genauer verstanden werden, welche Änderungen im CR vorgeschlagen werden, so dass der XBau-Prozess im Portal abbildbar ist

Bewertung:

  • Ergänzung bestehender Funktionalität
  • Meinungsbild EG: ist zu prüfen
  • Aufwand für EG: unklar
  • Aufwand Umsetzung im Standard: unklar

EG24-04 11.11.2024

Erkenntnisse aus der Diskussion im EG:  

  • muss im Detail angeschaut werden und fachlich sortiert
  • Grundlage ist Bundesrecht

CR Bearbeitungsart:

  • AG mit separatem Termin
  • XLeitstelle lädt ein
  • Experten Abgeschl.besch. werden durch EG-Mitgl hinzugezogen

Status in Arbeit

In dem Datentyp abgeschlossenheitsbescheinigungDaten sind fast alle genannten Elemente enthalten:

  • anzahlWohnungen
  • anzahlNichtbewohnbareRaeume
  • anzahlGaragen
  • gebaeudeBestehtbereits
  • baugenehmigungBeantragt
  • vorgang
  • baujahr
  • wohneigentum
  • dauerwohnrecht

Die Anzahl der Stellplätze und der Grundbucheintrag sind aktuell nicht enthalten.

Zu klärende Fragen:

  • Wofür der Grundbucheintrag benötigt wird, da dieser für die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung keine Rolle spielt, sondern die Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt wird, um Sonder- oder Teileigentum im Wohnungsgrundbuch einzutragen.
    • Vgl. §7 (4):
      Der Eintragungsbewilligung (in das Grundbuch) sind als Anlagen beizufügen:
      1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;
      2. eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 (_Abgeschlossenheit) vorliegen._
    • Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte Nummern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplans übereinstimmen.
    • Einige Bauaufsichtsbehörden aus unterschiedlichen Bundesländern fordern in einen Grundbuchauszug oder die Grundbuchbezeichnung und die Grundbuchblattnummer
  • In welcher Form die Stellplätze angeben werden sollen (Differenzierung Stellplätze und Garagen notwendig?)

Anlagen können mit der Nachricht 0250 bereits übermittelt werden, falls notwendig, jedoch werden Lageplan, Teilungserklärung und Grundbuchauszug nicht explizit erwähnt in der Beschreibung.

EG25-01 22.01.2025 / AG 2

Dieser CR soll mit dem nötigen Praxisbezug umgesetzt werden.

Und zwar in Kontakt mit den folgenden Vorhaben und Projekten:

  • Umsetzung in Bayern: Digitale Abgeschlossenheitsbescheinigung im Rahmen der OZG-Umsetzung.
  • Umsetzung im Kontext der Prosoz-Kommunen (Stadt Trier)
  • Ekom21: Antragsassistent für die Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Die EfA-Umsetzung bietet das Thema ebenfalls an, der Dienst wird in einigen Ländern genutzt (z.B. Bremen)

Außerdem:

  • der Zusammenhang zum Projekt eNoVA - mit der Bundesnotarkammer - ist zu verstehen (Hinweis von BW). Worum es bei eNoVA geht: “Mit dem Projekt eNoVA (elektronischer Notar-Verwaltung-Austausch) soll der Vollzug von Grundstücksgeschäften weitgehend digitalisiert werden.“

Aufgaben für die Umsetzung des vorliegenden CRs:

  • zum Datentyp AbgeschlossenheitsbescheinigungDaten (in Nachricht 0250): Der Scope ist klarer zu definieren und zu dokumentieren: Bezieht sich die XBau-Nachricht auf das gesamte Gebäude? Wie werden die Einheiten benannt und herausgegriffen, für die Abgeschlossenheit bescheinigt werden soll, so dass sie an den Markt gebracht werden können? Was ist mit den übrigen Einheiten?
  • Thema Grundbuchauszug: in der Doku zur Nachricht 0250 ist auf den Grundbuchauszug einzugehen / ggf. in Codeliste zu Arten von Bauvorlagen nachpflegen
  • Thema Stellplätze: es muss möglich sein, die Anzahl Stellplätze in die Nachricht 0250 einzutragen / mit dem Zusammenhang zur entsprechenden Wohnung.
  • Offener Punkt zu Garagen und Stellplätzen: sollen Garagen separat behandelt werden oder sind pauschal Stellplätze aufzuführen (egal ob in Garage oder nicht)?

Weiteres Vorgehen:

  1. Das XBau-Format zum Abgeschlossenheitsantrag soll praxisgerecht überprüft und vervollständigt werden, so dass die Interessenten (z.B. der EfA-Dienst und das Projekt Online-Dienst Abgeschlossenheitsbescheinigung BY) ihre Umsetzungen gemäß XBau weiterentwickeln können.
  2. Damit sollte die hier sprechende Arbeitsgruppe mit diesen Teilnehmern befasst werden (separates Treffen, welches gezielt vorbereitet werden kann)

Nachtrag zum EG 25-01:

  • Im Datentyp AbgeschlossenheitsbescheinigungDaten muss die Beschreibung des Elements einheitenAnzahl angepasst werden, da gerade eine Zahl (“xs:positiveInteger“) übergeben werden soll, mit einer unpassenden Beschreibung (”Mit diesem Element wird die Anzahl der Wohnungen und die dazugehörige Ziffernnummer übermittelt.”)

EG25-02a 24.06.2025

Es wurde durch die Leitstelle eine AG zusammengestellt, um den vorliegenden CR am 25.06.2025 zu besprechen und seine Umsetzung festzulegen.

25.06.2025 / Arbeitsgruppe Abgeschlossenheitsbescheinigung

Es wirken mit:

  • BY OZG-Umsetzungsprojekt Digitale Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • BAB Essen
  • BAB Trier

Weitere Grundlagen und Doku zur Illustration:

Fachliche Analyse und Anpassungsbedarf der Nachricht 0250 (Antrag auf Abgeschlossenheit gemäß XBau):

  • Semantik der Nachricht. Feststellung: Es wird in der Nachricht auf Grundstück und Gebäude eingegangen. Dann aber wird fokussiert auf die Entitäten, für die eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantrag wird. Das soll in zur Nachricht deutlicher dokumentiert werden.
  • Für den vorliegenden CR relevante Abschnitte der Nachricht. Für die Anliegen des vorliegenden CRs geht es um die Inhalte im Objekt abgeschlossenheitsbescheinigung (Datentyp AbgeschlossenheitsbescheinigungDaten) und um die Anlagen zur Nachricht (Objekt anlagen)
  • Aufteilungsplan. Mandatorisch gemäß AVA §3, Absatz (3) ist dem Antrag beizulegen: eine Bauzeichnung; bei bestehenden Gebäuden ist das eine Baubestandszeichnung (mit eingezeichneten abgeschlossenen Einheiten für die Bildung von Sondereigentum). Das ist der Aufteilungsplan für die beantragte Bescheinigung. - in Nachricht 0250 Element anlage
  • Grundbuchauszug. Nicht geregelt gemäß AVA. In der Doku zur Nachricht 0250 ist auf den Grundbuchauszug einzugehen. Soll optional in den Anhang aufgenommen werden können; kann im Antragsmanager (nicht durch XBau geregelt) naturgemäß verpflichtend gemacht werden. - in Nachricht 0250 Element anlage
  • Codeliste Arten von Bauvorlagen. Für den Aufteilungsplan und den Grundbuchauszug prüfen, ob in der Codeliste “XBau Anlage Art“ (urn:xoev-de:xbau:codeliste:anlagen) ein Code angeboten wird und ggf. nachpflegen, siehe https://www.xrepository.de/details/urn:xoev-de:xbau:codeliste:anlagen
  • Element angabenEinheiten. Hier ist zu entscheiden, ob sich die Angaben zu den Einheiten (Wohnungen, nicht bewohnbare Räume, Stellplätze) auf (a) den Bestand des Eigentums insgesamt bezieht oder nur (b) auf die Einheiten, für die eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt wird.
  • Garagen und Stellplätze. Soll in der XBau-Nachricht nicht differenziert werden. Die Anzahl soll die Summe dessen sein, wo Kfz abgestellt werden können (Parkplatz, Garage, Platz in Tiefgarage usw.). Ist zum Element anzahlGaragen (Name aktuell) entsprechend zu dokumentieren. Bemerkung: der Zusammenhang zur entsprechenden Wohnung (zu der der Stellplatz gehört) ergibt sich durch Darstellung des Aufteilungsplans).
  • Element anzahlWohnungen. In Textdoku den Passus „und die dazugehörige Ziffernnummer“ entfernen.

Klärungspunkt zu Element angabenEinheiten (siehe oben):

  • Es wird für (b) entschieden. Entsprechend ist zum Element angabenEinheiten zu dokumentieren.
  • Das entspricht der Verwendung z.B. im Antragsformular Bremen (oben verlinkt). Siehe Kernbereich des Antrags auf der ersten Seite unten.
  • Daraus ergibt sich folgende Verwendung der Elemente nummernWohnungen, nummernNichtbewohnbareRaeume und nummernGaragen: Entsprechend dem Bremer Formular ist dort einzutragen nach dem Muster: Wohnungen mit Nummer “nn bis mm”. In das XBau-Element nummernWohnungen würde in dem Fall “nn bis mm“ eingetragen, also z.B. der Text “11A bis 21C”. Was das im Einzelfall bedeutet, ergibt sich im Zusammenhang des Aufteilungsplans.

Status Umsetzung